일본 부동산 투자할 때의 장점과 단점, 부동산 구입 시 이용할 수 있는 대출 받는법!

해외 부동산 투자는 점점 인기가 있는데요, 요즘같이 엔화가 저렴하며 초저금리를 유지하는 일본은 부동산 투자를 하기 매력적인 나라입니다. 이번 기사에서는 외국인으로써 일본 부동산 투자할 때의 장점과 단점에 대해 알아보겠습니다. 또한 한국인이 일본 부동산을 구입할 때 이용할 수 있는 대출 상품도 알아보겠습니다.

1. 일본 부동산 투자해 보자!

일본 부동산 투자를 알아보고 계신가요? 일본에 거주하고 있는 외국 국적자는 물론 해외에 거주하는 외국인도 일본 부동산을 구입할 수 있습니다. 비자 등의 제한이 없고, 다른 나라에 비해 저렴하게 부동산을 구입할 수 있기 때문에 외국인의 일본 부동산 투자 사례는 해마다 증가하고 있습니다.

그렇지만, 일본에서의 부동산 투자에는 장점뿐만 아니라 리스크도 있기 때문에 사전에 파악한 후 신중하게 검토하는 것이 좋습니다. 또한 대출을 이용하고자 하는 경우, 외국인이 이용할 수 있는 대출과 요건에 대해 미리 확인해 두는 것이 중요합니다.

그래서 이번에는 일본의 부동산 투자 시장 동향을 소개하면서 외국인이 일본에서 부동산 투자를 할 때의 장점과 단점, 그리고 외국인을 위한 대출을 취급하는 금융기관을 소개하고자 합니다. 또한 세법상의 장점으로 인해 자산관리회사 설립을 고려하고 있는 분들을 위해 등록처로 이용하면 편리한 '버추얼 오피스'의 매력에 대해서도 정리해 보았습니다. 일본에서의 부동산 투자에 관심이 있는 외국 국적의 분들은 꼭 참고하시기 바랍니다.

2. 외국인이 주목하는 일본 부동산 투자 시장

최근 일본 부동산 투자 시장은 호조세를 이어가고 있습니다.

세계적인 종합 부동산 서비스 회사인 JLL의 조사에 따르면, 2023년 1~3분기 일본 부동산 투자 금액은 2조 7,483억 엔으로 전년 동기 대비 40% 증가했습니다. 반면 전 세계 전체 부동산 투자 금액은 전년 동기 대비 50% 감소해 일본 시장만 유독 호조를 보였다는 것을 알 수 있습니다.

참고: JLL “투자 시장 요약 2023년 3분기”

インベストメントマーケットサマリー 2023年第3四半期

2023年第3四半期の世界と日本の商業用不動産投資市場動向についてまとめています。

www.joneslanglasalle.co.jp

이러한 상황에서 외국인이 일본 부동산을 구입하는 사례가 매년 증가하는 추세로, 특히 도쿄 도심 지역의 부동산이 외국인 투자자들의 주목을 받고 있는 것으로 보인다. 외국인을 대상으로 일본 부동산을 소개하는 사이트가 늘어나는 등 손쉽게 매물을 검색하고 구매할 수 있는 시스템도 정비되고 있어, 외국인의 일본 부동산 투자는 점점 더 활발해질 것으로 예상됩니다.

3. 일본 부동산에 투자할 때의 장점과 단점

다음은 외국인이 일본에서 투자용 부동산을 구입하는 것의 장점과 단점을 알아보겠습니. 장점뿐만 아니라 리스크도 함께 고려하여 일본에서의 부동산 투자가 이득이 되는지 신중하게 검토하는 것이 중요합니다.

장점 1 : 외국인에 대한 규제가 거의 없어 부동산을 구입하기 쉽다

일본에서는 외국인의 부동산 구입에 대한 규제가 없으며, 외국인 구매자를 대상으로 한 추가 과세 등도 없습니다. 나라에 따라서는 외국인의 토지 구입을 금지하거나 구입 가능한 부동산에 제한이 있는 경우도 있지만, 일본에서는 외국인은 일본인과 거의 같은 조건으로 부동산을 구입할 수 있습니다.

장점 2 : 저렴한 부동산 가격 & 안정적인 수익률을 기대할 수 있다

일본의 부동산 가격은 다른 나라에 비해 저렴하여 적은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 것도 장점 중 하나입니다. 또한 수익률도 3~10% 정도로 다른 선진국에 비해 높아 안정적인 수익을 기대할 수 있다는 점에 매력을 느끼는 외국인 투자자들도 많습니다.

장점 3 : 컨트리 리스크가 낮아 안심하고 투자할 수 있다

'컨트리 리스크'란 사회 정세에 따른 그 나라 특유의 리스크를 의미하며, 일본은 그 리스크가 낮은 'A등급'으로 인정받고 있는 국가입니다. 리스크가 높은 국가의 경우 정권의 불안정이나 민족 간의 대립 등으로 인해 부동산 가치가 급락할 우려가 있지만, 일본의 경우 이러한 리스크가 낮아 외국인 투자자에게 안심하고 투자할 수 있는 나라로 평가받고 있습니다.

단점 1 : 지진이나 쓰나미와 같은 자연재해의 영향을 받을 위험이 있다

위와 같은 장점이 있는 반면, 외국인이 일본 부동산에 투자할 때는 '자연재해에 의한 영향'에 주의가 필요하다고 합니다. 일본에서는 지진이나 쓰나미 등의 자연재해가 발생할 위험이 다른 나라보다 높기 때문에 새로운 기준의 내진설계가 적용된 건물인지 확인 후 구입하는 등의 대책이 중요합니다.

단점 2 : 인구 감소에 따라 공실률이 증가할 가능성이 있다

일본에서는 저출산 고령화가 가속화되고 있어 향후 인구 감소에 따라 투자 부동산의 공실률이 높아질 수 있다는 점도 단점으로 꼽을 수 있습니다. 지방이 아닌 도시 지역의 부동산을 구입하는 등 공실 리스크를 감안한 지역 선정 및 부동산 선정이 중요합니다.

4. 외국인은 일본에서 부동산 투자 시 주택 대출을 받을 수 있을까?

일본에서의 부동산 투자를 검토할 때 '외국인도 주택 대출을 받을 수 있는지' 궁금해 하는 분들도 있을 것입니다. 외국인도 일본인과 마찬가지로 주택 대출을 받을 수 있지만, 많은 금융기관이 아래와 같은 심사 기준을 설정하고 있습니다.

일본에서 자신이 거주하기 위한 주택이 대상(투자 목적의 주택은 대상에서 제외)
영주권을 취득하고 있거나 배우자가 일본 국적을 가지고 있을 것
일본에 거주하고 있다
일본어를 이해할 수 있는 등

또한 주요 금융기관에서는 다음과 같은 이용 요건을 규정하고 있는 경우가 많으며, 원칙적으로 '투자 혹은 자산 운용 목적으로 부동산을 구입하는 경우 일반적인 주택 대출은 이용할 수 없다'는 점을 인지할 필요가 있습니다.

4.1 일본의 주요 금융기관이 설정한 주택담보대출 신청 요건

대출시 연령	만 20세 이상 (상한: 65~70세 정도)
완납시 연령	완납시 연령이 75~80세 정도
근속연수	최소 1~3년 정도(정사원이 요건인 경우도 있음)
연소득	최저 연소득 200~500만엔 정도
단체신용생명보험	원칙적으로 가입
부동산 요건	건축기준법에 따른 주택일 것 & 부지가 소유권일 것
융자금액	1억엔/5억엔까지 ※ 주택구입금액의 70~80% 정도, 금융기관 담보평가액의 90% 정도까지
대출기간	1~35년 이내
대출금리	변동금리, 고정금리 선택형, 전기간 고정금리형 등
상환방법	원리균등분할상환, 원금균등분할상환, 보너스 지급 병행 등
보증인, 보증료	보증회사의 보증을 요구하는 금융기관이 많다
사무수수료	금융기관에 따라 3~10만 엔 정도 등 다양함

참고로 주요 금융기관에서는 영주권을 필수로 하는 곳이 많지만, 아래 소개하는 금융기관에서는 영주권이 없는 외국인에게도 주택 대출을 제공하고 있습니다. 영주권이 없는 외국인이 일본에서 마이홈을 취득할 때 꼭 체크해 보시기 바랍니다.

5. 영주권 없는 외국인을 위한 주택담보대출을 취급하는 금융기관 (내집 마련시)

<SMBC 신탁은행 프레스티아>

SMBC 신탁은행 프레스티아 (SMBC信託銀行プレスティア)
대출의 주요 이용 요건 (외국인 대상)	일본에 거주하고 있는 외국 국적의 분 대출 시 만 20세 이상, 완납 시 만 80세 미만인 분 일본어 또는 영어로 의사소통이 가능한 분 소정의 단체 신용생명보험에 가입할 수 있는 분 전년도 연소득이 500만 엔 이상인 분
공식 사이트	https://www.smbctb.co.jp/

<스루가은행>

스루가은행 (スルガ銀行)
대출의 주요 이용 요건 (외국인 대상)	일본에 거주하고 있는 외국 국적의 분 대출 시 18세 이상 65세 미만, 완납 시 85세 미만인 분 일본어로 의사소통이 가능한 분 단체 신용생명보험에 가입할 수 있는 분 세금 포함 연소득 400만엔 이상인 분
공식 사이트	https://www.surugabank.co.jp/surugabank/

<신세이은행>

스루가은행 (スルガ銀行)
대출의 주요 이용 요건 (외국인 대상)	일본에 거주하고 있는 외국 국적의 분 대출 시 20세 이상 65세 이하, 완납 시 80세 미만인 분 신세이종합계좌 파워 플렉스 개설이 가능한 분 단체 신용보험에 가입할 수 있는 분 일본 국적을 가지고 있거나 영주권이 있는 외국 국적의 배우자가 연대 보증인이 될 수 있는 분 근속 2년 이상의 정규직 또는 계약직으로 전년도 연소득이 300만 엔 이상인 분(자영업자의 경우 업력 2년 이상, 2년 평균 300만 엔 이상의 소득이 있는 분)
공식 사이트	https://www.surugabank.co.jp/surugabank/

<주고쿠은행>

주고쿠은행 (中国銀行)
대출의 주요 이용 요건 (외국인 대상)	일본에 거주하고 있는 외국 국적의 분 대출 시 20세 이상 65세 이하, 완납 시 80세 미만인 분 신세이종합계좌 파워플렉스 계좌를 개설할 수 있는 분 단체 신용보험에 가입할 수 있는 분 일본 국적을 가지고 있거나 영주권이 있는 외국 국적의 배우자가 연대 보증인이 될 수 있는 분 근속 2년 이상의 정규직 또는 계약직으로 전년도 연소득이 300만 엔 이상인 분(자영업자의 경우 업력 2년 이상, 2년 평균 300만 엔 이상의 소득이 있는 분)
공식 사이트	https://www.chugin.co.jp/

<교통은행>

교통은행 (交通銀行)
대출의 주요 이용 요건 (외국인 대상)	재류 자격이 있는 외국 국적의 분 만 20세 이상 64세 이하인 분 연소득 300만엔 이상인 분 교통은행 계좌를 가지고 계신 분
공식 사이트	http://www.bankcomm.jp/

6. 외국인을 위한 부동산 투자 대출을 취급하는 금융기관 (투자 목적)

앞서 언급한 바와 같이 투자 및 자산운용을 목적으로 일본 부동산을 구입하는 경우 일반적인 주택담보대출은 이용할 수 없기 때문에 '부동산 투자 대출'을 고려하는 것이 좋습니다. 여기서는 외국인을 위한 부동산 투자 대출을 취급하는 금융기관을 소개합니다.

<SMBC 신탁은행 프레스티아>

SMBC 신탁은행 프레스티아 (SMBC信託銀行プレスティア)
대출의 주요 이용 요건 (외국인 대상)	일본에 거주하고 있는 외국 국적의 분 전년도 연소득이 700만엔 이상인 분 대상 지역 : 도쿄・가나가와・사이타마・사이타마・치바
공식 사이트	https://www.smbctb.co.jp/product/loan/investment_loan.html

<신세이 인베스트먼트 & 파이낸스 주식회사>

신세이 인베스트먼트 & 파이낸스 주식회사 (新生インベストメント＆ファイナンス株式会社)
대출의 주요 이용 요건 (외국인 대상)	일본에 재류하고 있는 외국 국적의 분 대상 지역: 도쿄 도심 및 근교 지역(자세한 사항은 문의 요망)
공식 사이트	https://www.shinsei-if.com/real-estate/buyer/

<주고쿠 은행>

주고쿠 은행 (中国銀行)
대출의 주요 이용 요건 (외국인 대상)	재류 자격이 있는 중국 국적의 분 재류자격이 없는 경우 제한이 있을 수 있음(자세한 사항은 문의 요망)
공식 사이트	https://www.chugin.co.jp/

<교통은행>

교통은행 (交通銀行)
대출의 주요 이용 요건 (외국인 대상)	재류 자격이 있는 외국 국적의 분 연소득 500만엔 이상인 분
공식 사이트	http://www.bankcomm.jp/

7. 외국인이 일본에서 자산관리회사를 설립할 때는 '버추얼 오피스'를 이용하면 편리

자산운용을 목적으로 일본의 부동산을 구입할 때는 일본에 자산관리회사를 설립하면 절세에 도움이 됩니다. 그러나 회사 설립 시에는 법인 등기 수속을 해야 하는데, 이때 신청하는 사업용 거점을 어디에 두어야 할지 고민하는 분들도 있을 것입니다.

그래서 추천하고 싶은 서비스가 바로 사업용 주소를 대여해주는 '가상 오피스'입니다. 가상사무실이란 물리적인 공간이 없는 가상의 사무실을 말하며, 외국인이 가상사무실을 이용하여 등기신청을 할 경우 주로 다음과 같은 이점을 얻을 수 있습니다.

적은 자금으로 자산관리회사의 거점을 확보할 수 있다.
운영회사에 따라서는 도착한 우편물을 지정된 장소로 전달받을 수 있다.
법인 설립 시 수속을 지원받을 수 있는 경우도 있다.

구체적인 매력에 대해 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

7.1 적은 자금으로 자산관리회사의 거점을 확보할 수 있다

가상 오피스의 비용은 운영회사에 따라 다르지만, 일반적으로 등록비가 5,000엔~10,000엔 정도, 월 이용료가 몇 천엔 정도입니다. 물리적 사무실을 임대하는 것에 비해 압도적으로 적은 자금으로 자산관리회사의 거점을 확보할 수 있습니다.

7.2 운영회사에 따라서는 우편물을 지정된 장소로 전달해준다

운영사에 따라 다르지만, 가상 오피스 주소로 도착한 우편물을 지정한 장소로 배달해주는 서비스를 제공하는 곳도 있습니다. 일부는 해외 주소로 보내주는 경우도 있어 해외 거주자에게는 매우 편리합니다.

7.3 법인 설립 시 수속을 지원해 주는 경우도 있다

이용하는 가상 오피스의 서비스 내용에 따라서는 자산관리회사 등록 신청 절차 등을 지원받을 수 있는 경우도 있습니다. 외국인이 일본에서 법인을 설립할 때는 복잡한 절차를 밟아야 하기 때문에 스스로 신청하는 것이 불안한 분들은 이러한 지원 서비스를 제공하는 운영사를 선택하는 것이 좋습니다.

8. 결론

일본 부동산은 가격이 저렴하고 수익률이 안정적이며, 외국인의 부동산 구입에 대한 규제가 없기 때문에 일본에서 부동산 투자를 하는 외국인 투자자가 증가하고 있습니다. 자기 자금이 부족한 경우에는 '부동산 투자 대출'의 이용을 추천하지만, 금융기관에 따라 다양한 이용 요건이 설정되어 있다는 점에 주의해야 합니다.

또한 일본에서 투자용 부동산을 구입한 후에는 자산관리회사를 설립하여 부동산을 관리하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 이때는 꼭 가상 오피스 주소로 등기 신청을 하여 운영 비용도 절감하면서 스마트한 자산 운용을 목표로 해보세요.